과도한 무상지분율, 지키지 못할 약속되나?
 
헤럴드경제 | 입력 2014.03.27 10:35
 
서울 강동구 고덕지구의 한 재건축단지

 

[헤럴드경제=박일한·박병국 기자］'무상지분률'. 재건축 조합원이 추가로 분담하는 금액 없이 입주할 수 있는 면적을 대지지분으로 나눈 수치다. 가구당 대지지분에 몇 %의 면적을 더 무상을 줄지 나타내는 비율로 재건축 투자수익률을 산정하는 지표가 된다.

　이 무상지분률이 다시 논란이 될 것으로 보인다. 재건축 아파트를 수주하기 위해 과도하게 높은 무상지분률을 제시해 시공사로 선정된 건설사들이 뒤늦게 이 무상지분률을 이행하기 어렵다고 두 손을 들고 나왔기 때문이다.
　사업기간 지연과 주택시장 침체에 따른 사업성 악화가 원인이지만 일단 시공권을 따고 보자며 무리하게 무상지분률을 제시했던 건설사들의 태도도 비판의 대상이 될 전망이다.

　27일 건설업계에 따르면 서울 강동구 고덕주공6단지 재건축 시공사인 두산건설이 최근 '확정지분제'방식의 사업 추진이 어렵다며 '단순도급제'로 변경해 달라고 재건축조합에 요청했다.

　두산건설은 2010년 서울 강동구 고덕주공6단지 재건축 사업에 입찰하면서 174%의 무상지분률을 제시해 시공권을 따내며 화제를 모았다.

　두산건설이 제시한 175% 무상지분률은 역대 건설사가 제시한 최고 수준의 지분률이었다. 일반적으로 건설사는 150% 밑으로 무상지분율을 제시했다.

　하지만 두산건설이 높은 무상지분률로 시공권을 딴 후 150% 이상으로 무상지분률을 제시하는 건설사가 늘어났다. 당시 시공권을 따내기 위해 실현 가능성이 없는 무리한 방안을 내놓았다는 주장과 건설회사의 개발이익을 줄이면 실현 가능성이 높은 합리적인 방안이라는 주장이 대립됐다.

　건설사가 재건축 사업을 수주할 때는 확정지분제나 단순도급제로 사업방식을 정한다. 지분제는 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정된 개발이익을 제공하고 사업이익은 물론 위험까지도 부담하는 사업방식이다. 주택시장이 좋을 경우 시공사의 이익은 커지지만 그렇지 않으면 위험 부담도 커진다. 반면, 도급제는 사업이익과 리스크는 조합에 귀속되고 건설사는 단순 시공비만 받는 구조다.

　두산건설 관계자는 "정식으로 제안을 한 것은 아니지만, 2010년과 주택시장 상황이 달라져 지분율 방식으로는 사업이 어려워 도급제를 제안한 것이 사실"이라고 말했다.

　정기춘 주공6단지 조합장은 "두산건설 쪽에서 사업의 어려움이 있다며 어려움을 호소해온 상황"이라면서, "아직 조합내부에서 결정된 사안은 없지만 도급제 전환에 대해 고민을 하고 있다. 총회에 안건으로 올릴 예정"이라고 말했다.
　고덕주공6단지 외에도 과도한 무상지분율을 근거로 사업을 추진했던 재건축 사업장이 잇따라 확정지분제를 포기하고 도급제로 전환하고 있는 모습니다.

　시공사 선정당시 평균 무상지분율 161%로 사업을 진행했던 고덕주공5단지나, 무상지분률 156%의 확정지분제로 사업을 진행하던 고덕주공3단지, 164%의 무상지분율로 시공사와 가계약을 맺었던 고덕주공7단지 등도 모두 최종 시공사와 본계약을 하지 못하고 현재 도급제 방식으로 사업을 다시 추진하는 방안을 검토 중이다.

　고덕주공3단지 시공사 현대건과 대림건설도 현재는 도급제로 변경을 추진 중이다. 대림건설 관계자는 "조합에서 도급제로 변경을 한뒤, 현재 도급계약 관련한 협의를하고 있다"고 말했다.

　현대산업개발을 시공사로 선정했던 고덕주공5단지 재건축조합 이한수 사무장은 "지난해 12월 조합 총회에서 도급제 전환 안건을 협의했으나 통과되지 못했다"며 "오는 5~7월에 있을 총회에 사업방식 전환 안건을 올릴 계획"이라고 말했다.
　이같은 사실이 알려지면서 해당 단지 일부 조합원들은 반발하고 있다. 일부 재건축 조합 주민들은 "시공권을 따낼 때는 조합원에게 높은 무상지분율을 제시해 놓고 사업환경이 나빠졌다고 이제와서 자신들만 안정적인 도급제로 바꾸자는 것은 조합원을 기만하는 것"이라며 벽보를 붙이는 등 반발하고 있다.

　한편으로 이 참에 현실성있는 계획을 다시 세워 사업을 빨리 추진하는게 낫다는 주장도 나온다. 고덕주공6단지의 한 부동산 관계자는 "집을 사러왔다가 174%의 지분율 때문에 미덥지 못해 돌아간 사람들도 많다"면서, "실현 불가능한 상황이라 재건축 진행만 더뎌지고 있다"고 말했다.

　 cook@heraldcorp.com

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